Вы только что забронировали квартиру на Пхукете через Airbnb, но при заезде вам предъявили счёт на $300 за «коммунальные платежи»
Ольга из Москвы арендовала кондо в Патонге на месяц за $800. В описании было указано «всё включено». Но при заезде управляющий попросил дополнительно $280: CAM fees ($80), электричество ($150) и депозит ($50).
Такая ситуация происходит с половиной туристов, которые впервые арендуют кондоминиумы на Пхукете. Проблема в том, что арендодатели часто не указывают полную структуру расходов. Они пишут базовую стоимость, а про обязательные доплаты умалчивают. В итоге ваш бюджет может вырасти на 30-50%.
За 10 лет работы на рынке недвижимости на Пхукете я видел сотни таких случаев. Сейчас расскажу, как избежать финансовых сюрпризов и правильно рассчитать реальную стоимость аренды.
Что такое аренда кондоминиума на Пхукете и почему она отличается от гостиничного номера
Кондоминиум в Таиланде. Это жилой комплекс, где каждая квартира принадлежит отдельному владельцу. В отличие от отеля, где всё здание управляется одной компанией. Когда вы арендуете кондо, вы имеете дело с частным собственником, а не с гостиничной цепочкой. Отсюда и особенности ценообразования.
Краткосрочная аренда (туристическая).
Период от 1 дня до 6 месяцев. Цены сильно зависят от сезона:
Декабрь-март (высокий сезон): студия от $25-40 в день, однокомнатная от $35-60. Апрель-ноябрь (низкий сезон): цены падают на 40-60%.
Минимальный период, обычно 3-7 дней. Некоторые собственники сдают и посуточно, но берут премию 20-30% к цене.
Долгосрочная аренда (от 6-12 месяцев).
Здесь работают совсем другие правила. Цена фиксируется на весь период и не зависит от сезона. Скидка к краткосрочной аренде, до 50%. Например, кондо в Камале, которое летом сдаётся за $600 в месяц, зимой можно снять на год за $450 в месяц.
Преимущества кондо перед отелями: больше места, собственная кухня, стиральная машина, возможность готовить. Перед виллами: инфраструктура комплекса (бассейн, охрана, фитнес), меньшие коммунальные расходы.
Что включено в стандартный пакет аренды кондоминиума
Когда арендодатель называет цену «$600 в месяц», он имеет в виду базовый пакет. Разберём, что туда входит.
Базовое оснащение.
В 95% кондо есть: кровать с матрасом, диван или кресла, обеденный стол и стулья. На кухне, холодильник, плита (газовая или электрическая), микроволновка. Посуда и кухонная утварь входят почти всегда. Правда, качество может быть разным, от минимального набора до полноценного оснащения.
Шкафы для одежды и комод есть в каждом кондо. А вот с рабочим местом сложнее, стол для ноутбука найдётся, но полноценный рабочий уголок не гарантирован.
Дополнительный комфорт.
Кондиционер включён в стоимость аренды, но не в стоимость его работы. Электричество, отдельная статья расходов. Горячая вода на Пхукете подогревается электрическими бойлерами. В новых комплексах система современная, в старых может быть проточный нагреватель прямо в душе.
Wi-Fi входит в базовую стоимость примерно в 70% случаев. Скорость обычно 10-20 Мбит/с, достаточно для работы, но может не хватить для видеозвонков в 4K. Уборка включена редко. Если входит, то раз в неделю и довольно поверхностная. Смена белья, тоже раз в неделю или по запросу.
CAM fees: что это такое и почему это не входит в стоимость аренды
CAM fees появились на Пхукете в середине 2010-х, когда рынок кондоминиумов стал массовым. До этого все расходы включались в аренду, но с ростом цен на содержание комплексов собственники стали выделять их отдельной строкой.
CAM расшифровывается как Common Area Maintenance. Содержание общих территорий.
Структура платежей в кондоминиуме.
Деньги за CAM fees получает управляющая компания комплекса или ТСЖ (в Таиланде называется Juristic Person). 40-50% идёт на содержание территории: уборка, полив растений, работа охраны. 30-40%, на содержание общего оборудования: лифты, насосы, система фильтрации бассейна, генераторы.
Остальное, административные расходы и накопления на капитальный ремонт.
Как рассчитываются CAM fees.
Размер платежа зависит от площади квартиры и класса комплекса. Студия 25-30 кв.м, $50-80 в месяц. Однокомнатная 35-45 кв.м, $60-100. Двухкомнатная 60-80 кв.м, $90-150. В комплексах премиум-класса с большой территорией, несколькими бассейнами и спа CAM fees могут доходить до $200-250 в месяц за двухкомнатную квартиру.
Зимой платежи на 15-20% выше из-за интенсивного использования общих зон и большего количества жильцов. В Патонге средний CAM fee, $80-120, в Кароне и Камале, $60-90, в центре Пхукета, $40-70.
Подробный список того, за что платят отдельно при аренде
Когда вы купить недвижимость на Пхукете или арендуете кондо, важно понимать структуру всех расходов заранее.
Электричество.
Тариф в Таиланде в 2024 году. 4.5-5.5 бата за кВт/ч (примерно $0.13-0.15). В кондоминиумах часто делают наценку до 6-7 бат за кВт/ч. В каждой квартире стоит электросчётчик. Показания снимают ежемесячно, счёт выставляют до 5 числа следующего месяца.
Среднее потребление в студии с работающим днём кондиционером, 400-600 кВт/ч в месяц ($50-80). В однокомнатной квартире, 600-900 кВт/ч ($80-120). Если работаете из дома и кондиционер включён 12-14 часов в день, расход может дойти до 1200-1500 кВт/ч ($150-200).
Вода.
Стоимость кубометра, 15-25 бат ($0.4-0.7). Среднее потребление на человека, 3-5 кубометров в месяц ($2-4). В сухой сезон (декабрь-апрель) в некоторых районах бывают перебои с водой. Тогда включают резервные насосы, и счета могут вырасти.
Питьевая вода, отдельная статья. Бутыль 19 литров стоит 20-30 бат, в месяц потребляете 4-6 бутылей ($3-5). Интернет как отдельная позиция нужен, если скорости Wi-Fi комплекса не хватает. Безлимитный пакет 100 Мбит/с, $15-25 в месяц, 300 Мбит/с, $25-35.
Депозит при краткосрочной аренде, $100-300, при долгосрочной. Месячная арендная плата. Возвращают в течение 7-14 дней после выезда при отсутствии повреждений. При долгосрочной аренде (от года) с доходов иностранцев удерживают подоходный налог 15%. Но на практике это касается официальных договоров аренды.
Вывоз мусора входит в CAM fees, но в старых комплексах может быть отдельной позицией, $5-10 в месяц. Фитнес и бассейн входят в проживание, но в некоторых комплексах премиум-класса берут дополнительно $20-50 за доступ к спа-зоне.
Парковка в большинстве комплексов бесплатная для жильцов. В центре Патонга и в некоторых новых проектах — $30-50 в месяц за машиноместо.
Как не переплатить: практические советы при аренде кондоминиума
Документы и прозрачность платежей.
Перед подписанием договора запросите itemized list, детальный список всех расходов с суммами. Если арендодатель отказывается предоставить или начинает мямлить — ищите другой вариант. Попросите показать счета за электричество и CAM fees за последние 2-3 месяца. Это даст представление о реальных расходах.
Ознакомьтесь с правилами кондоминиума (House Rules). Иногда там скрываются дополнительные ограничения и платежи.
Переговоры с арендодателем.
При аренде от 3 месяцев можно торговаться. Реально снизить цену на 10-15%, особенно в низкий сезон. Просите включить CAM fees в стоимость аренды при долгосрочном договоре. Многие соглашаются, чтобы упростить расчёты.
В мае-октябре (низкий сезон) скидки достигают 30-40%. Лучшее время для поиска долгосрочной аренды — конец апреля. Прямое общение с собственником выгоднее, чем через агентство, экономите 10-20% на комиссиях. Но теряете в гарантиях и поддержке.
При виртуальном просмотре обращайте внимание на состояние мебели, работу кондиционера (попросите включить), качество Wi-Fi (проверьте speedtest). Попросите показать кухню, ванную и вид из окна в разное время дня.
Сравнение стоимости аренды в разных районах Пхукета
Патонг.
Самый дорогой район. Студия в высокий сезон — $35-50 в день, однокомнатная — $50-80. CAM fees выше среднего. $80-120 из-за высокой плотности застройки и дорогого обслуживания.
Электричество дороже на 10-15% из-за высокого потребления в районе. Парковка часто платная.
Плюс Патонга — всё рядом, минус — шум и толпы туристов.
Карон и Камала.
Цены на 25-35% ниже Патонга. Студия, $25-35 в день, однокомнатная — $35-55. CAM fees меньше — $60-90, территории комплексов больше, но обслуживание дешевле. Коммунальные расходы ниже, меньше перебоев с водой и электричеством. Парковка почти везде бесплатная.
Спрос у туристов стабильный, но без экстремальных пиков как в Патонге. Центр Пхукета (Пхукет-тауна) — самый бюджетный вариант. Цены в 2-3 раза ниже пляжных районов. Студия от $200-300 в месяц, однокомнатная от $300-450.
Удалённые районы (Чалонг, Раваи) предлагают лучшее соотношение цена-качество для долгосрочной аренды. Новые комплексы, большие квартиры, низкие коммунальные расходы.
Реальный пример расчёта стоимости аренды на месяц
Андрей, IT-предприниматель, ищет однокомнатное кондо в Камале на месяц для работы и отдыха.
Базовая стоимость.
Нашёл кондо 40 кв.м в комплексе с бассейном за $600 в месяц. В стоимость входит: мебель, Wi-Fi, еженедельная уборка, смена белья.
Дополнительные расходы.
CAM fees: $80 (по тарифу комплекса за 40 кв.м). Электричество: $120 (800 кВт/ч при работе кондиционера 10 часов в день). Вода: $3 (4 кубометра). Питьевая вода: $4 (5 бутылей). Депозит: $200 (возвратный).
Итого в месяц: $600 + $80 + $120 + $3 + $4 = $807 + $200 депозит.
Для сравнения: отель 3* в том же районе — $40-50 в день ($1200-1500 в месяц) без кухни и стиральной машины. Аренда виллы — от $1200 в месяц, но плюс все коммунальные расходы, которые выйдут дороже на $200-300.
Если вы планируете онлайн-показ недвижимости, наши специалисты помогут оценить все скрытые расходы заранее и избежать неприятных сюрпризов.
Ищете недвижимость на Пхукете? Подберём лучшие варианты бесплатно.
900+ объектов в каталоге. Бесплатный подбор, юридическая проверка, онлайн-показ по видеосвязи. Специалисты с 10+ летним опытом на Пхукете.
Что в итоге
Мы разобрали практические аспекты темы «аренда кондоминиума на пхукете: что включено, за что платить отдельно, cam fees». Решения по недвижимости за рубежом всегда требуют индивидуальной оценки рисков, бюджета и долгосрочных планов.
Чтобы подобрать конкретный объект под ваши задачи или получить юридическую консультацию по сделке — обратитесь к команде Realty Phuket.
Готовы выбрать объект на Пхукете?
Менеджер подберёт квартиру или виллу за 24 часа.
Частые вопросы
Можно ли снизить CAM fees или они фиксированные?
CAM fees устанавливает управляющая компания комплекса и утверждает собрание собственников. Торговаться бесполезно — это фиксированная сумма. Единственный способ сэкономить — попросить арендодателя включить их в стоимость аренды при долгосрочном договоре.
Если я арендую кондо на год, входит ли электричество в цену?
В 90% случаев нет. Электричество почти всегда оплачивается отдельно по счётчику. Исключение — некоторые комплексы эконом-класса, где есть лимит потребления (обычно 300-400 кВт/ч в месяц), сверх которого доплачиваете.
Какой депозит нужно оставить при аренде, и как его вернуть?
При краткосрочной аренде — $100-300, при долгосрочной — сумма месячной аренды. Возврат в течение 7-14 дней после выезда при условии отсутствия повреждений и задолженностей по коммунальным платежам. Обязательно делайте фото состояния квартиры при заезде.
Почему в одинаковых кондо разная цена аренды и разные CAM fees?
Цена аренды зависит от собственника — кто-то завышает, кто-то занижает для быстрого поиска арендаторов. CAM fees одинаковые внутри одного комплекса, но могут отличаться способы оплаты — кто-то включает в аренду, кто-то берёт отдельно.
Что делать, если при заезде потребовали доплату, которую не озвучивали при бронировании?
Требуйте письменное обоснование каждой суммы и документы комплекса, подтверждающие размер CAM fees. Если доплата необоснованная — отказывайтесь и ищите другое жильё. В спорных случаях помогает обращение к туристической полиции (Tourist Police) — они часто становятся на сторону туристов.
