Если вы смотрели на Пхукет до 2020 года и потом отвернулись на пять лет, рынок вернётся к вам совершенно другим. Цены в премиальных районах подскочили на 40–60% к допандемийным значениям, появилось пять долгосрочных виз для иностранцев, а россияне внезапно стали одной из трёх ведущих групп покупателей. Параллельно поменялась логика выбора: то, что работало в 2018 году, сегодня может стоить вам десятков миллионов бат на ровном месте.
В этом материале разберём, что именно сдвинулось за последние пять лет, какие модели инвестирования больше не работают, где образовался устойчивый рост, и почему чужие ошибки 2020-2022 годов важнее, чем чужие успехи.
Главная развилка 2020–2021: остров пустеет, цены замирают
Когда границы Таиланда закрылись в марте 2020 года, Пхукет лишился туристического потока почти полностью. Загрузка курортных кондо в высокий сезон 2020-2021 упала с обычных 75–85% до 10–15%. Программы guaranteed return от ряда застройщиков остановились. Часть владельцев попыталась продать объекты, чтобы вывести деньги, но покупателей внутри страны почти не было.
Цены на вторичном рынке формально не обвалились, но реальные сделки шли с дисконтом 15–25% от листинга. Это была первая и единственная за десятилетие точка, где Пхукет действительно проседал. Те, кто покупал в 2020-2021 годах через прямой контракт с застройщиком и фиксировал крупные платежи в батах, по факту получили объекты на 20–30% дешевле текущей рыночной цены.
Что важно понять из этого периода
Доходность от аренды никогда не бывает гарантированной по умолчанию. Любые гарантии застройщика держатся ровно до тех пор, пока работает турпоток. Закрытие неба, событие нечастое, но за пять лет случилось дважды (COVID и локальные ограничения 2021 года). Любой инвестиционный расчёт без сценария «нулевой загрузки на 6–12 месяцев» уже не расчёт, а оптимизм.
Восстановление 2022–2023: пружина начала разжиматься
Phuket Sandbox, программа возвращения иностранных туристов через Пхукет, запустилась в июле 2021 года и стала первым каналом валютной выручки острова. К концу 2022 года поток восстановился до 60% от 2019-го, а в 2023-м превысил доковидный уровень в премиальных категориях.
Цены пошли вверх с инерцией: за 2022 год это плюс 7–9%, за 2023 плюс 12–18% в зависимости от района. Самым активным сегментом стал не Патонг (классический туристический), а Банг Тао и Лагуна, где аудитория сместилась к долгосрочной аренде и образу жизни, а не двухнедельным каникулам. Здесь же сконцентрировался основной поток россиян, переехавших на остров после 2022 года.
2024–2026: новая нормальность и пять долгосрочных виз
За эти годы Таиланд сделал то, чего инвесторы ждали много лет: открыл реальные легальные каналы долгосрочного проживания. Это сдвинуло аудиторию недвижимости с временного туриста на резидента.
Пять программ, которые сегодня формируют поток:
- DTV Visa (Destination Thailand Visa). Для цифровых кочевников и удалёнщиков, 5 лет с пребыванием 180 дней + 180 продления, взнос 10 000 ฿. Запущена в 2024 году.
- LTR Visa. 10 лет, для состоятельных иностранцев и пенсионеров с активами от 500 000 USD, в том числе в недвижимости Таиланда.
- Thailand Privilege (бывшая Elite). От 600 000 до 5 000 000 ฿ за пакет на 5–20 лет.
- Retirement Visa. Для возраста 50+ с депозитом в тайском банке.
- Education Visa. Длинная виза через языковые школы, в основном для россиян с детьми школьного возраста.
Влияние на рынок прямое: спрос сместился из спекулятивного («куплю-перепродам через 2 года») в резидентный («куплю-буду жить или сдавать вдолгую»). А это другой типаж объекта: вместо студии у пляжа выбирают двух- и трёхкомнатные кондо рядом со школами, медцентрами и нормальной инфраструктурой. Если вы ориентируетесь на стандарты 2018 года и берёте студию 25 м² в Патонге «под Airbnb», вы решаете задачу, которой уже нет.
Россияне на рынке: статистика и поведение
Россияне сегодня входят в тройку крупнейших иностранных покупательских аудиторий Пхукета вместе с китайцами и европейцами. Интерес к острову за последний год вырос на 70–80%, а в отдельные месяцы 2025-го количество запросов на покупку удваивалось.
Поведение российской аудитории отличается от китайской и западной. Чаще покупают «второй дом» с прицелом на 6–9 месяцев в году, реже чисто инвестиционные объекты. Берут квартиры от 2,6 до 12 млн ฿, виллы от 15 млн ฿. Активный сегмент по виллам — 25–50 млн ฿. Сделки часто закрываются дистанционно, и доля удалённых покупок выросла кратно после 2022 года.
Что сломалось из старых моделей
Несколько подходов, которые работали до 2020-го, в 2026 году дают худшую доходность или прямой минус.
Чистый Airbnb-сценарий в туристических районах
Закон 2018 года формально запрещает краткосрочную сдачу кондо (менее 30 дней) без отельной лицензии. До пандемии на это закрывали глаза, после стали проверять активнее. Управляющие компании в Патонге и Карон фиксируют штрафы и блокировки объявлений. Сценарий с краткосрочной сдачей сохраняется, но только через лицензированные комплексы или официальные rental pool застройщиков.
Guaranteed return 7–10% «без рисков»
До 2020-го застройщики обещали 7–10% годовых на 3–5 лет, зашивая эту доходность в цену объекта. В 2026-м рыночная аренда даёт чистыми 4–6% после налогов и комиссий УК. Если объект продаётся с обещанием 8%, почти всегда это означает, что цена объекта завышена на 15–20% от рыночной. Внимательно сверяйте цену с независимыми ориентирами в районе.
Спекуляция офф-планом «купил-продал до сдачи»
Перепродажа до сдачи давала 15–30% в 2017–2019 годах. Сегодня застройщики ограничивают переуступку контрактов (требуют согласия и комиссии 2–3% от цены), а спрос на офф-план у вторичных покупателей вырос осторожнее. Реальная заработать на переуступке всё ещё возможна, но требует точного выбора проекта и района.
Что выросло вместо
На месте старых моделей появилось три устойчивых направления, которые показывают результат в 2024–2026 годах.
Долгосрочная аренда премиум-кондо в Банг Тао, Лагуне и Сурине. Договоры на 6–12 месяцев, аудитория складывается из DTV/LTR-резидентов и семей с детьми. Чистая доходность 5–7% годовых при правильной локации. Требования, сроки и нюансы продления собраны в обзоре виз Таиланда.
Виллы с приватным бассейном под долгосрочную аренду семьям. Особенно в Лагуне, Чёрнг Талай, Раваи. Стоимость входа выше (от 20 млн ฿), но аудитория стабильная, доходность 4–6% плюс рост капитала.
Покупка для жизни с частичной сдачей, гибридная модель. Покупаете объект под себя, живёте 4–6 месяцев в году, остальное время сдаёте через УК. Самый частый сценарий у россиян. Финансово не максимально выгодно, но эмоционально окупается быстрее.
Где смотреть и где не стоит
Если коротко суммировать сдвиги по локациям за пять лет, Банг Тао и Лагуна стали премиум-ядром острова, Сурин и Камала держат позиции, Патонг потерял часть инвестиционной привлекательности из-за концентрации шумного туризма, Раваи прибавил за счёт русскоязычного сообщества, а Ката и Карон остались в среднем сегменте с медленным ростом.
Каталог по Банг Тао на нашей платформе сегодня крупнейший на острове, от 450 объектов. В Раваи представлено от 90, в Камале от 65. Полные подборки можно посмотреть в разделе жилых комплексов по районам или подобрать объект под конкретный бюджет и сценарий через бесплатный подбор.
Уроки для инвестора 2026 года
Семь практических выводов из пяти лет рынка.
Первое: считайте сценарий нулевой загрузки. Может ли ваш объект простоять полгода без аренды и при этом не утянуть вас в минус? Если нет, пересматривайте бюджет.
Второе: смотрите на резидентов, а не на туристов. Аудитория сместилась к долгому проживанию, и объект должен соответствовать этому формату.
Третье: не берите guaranteed return больше 5–6%. Всё, что выше, почти всегда зашито в завышенную цену объекта.
Четвёртое: проверяйте foreign quota (49% для иностранцев в кондо) перед резервированием. После 2022 года в популярных проектах квота закрывается за месяцы.
Пятое: дистанционные сделки реальны, но всегда с юридической проверкой объекта на чистоту. Это базовая страховка, которая стоит дешевле любого риска.
Шестое: визу планируйте параллельно с покупкой. DTV, LTR или Privilege, каждая под свой случай. Если вы покупаете «дом для жизни» без долгосрочной визы, у вас полпроекта.
Седьмое: горизонт планирования 7–10 лет. Пхукет не история быстрых денег. Это история про активы, которые работают вдолгую.
Главное
Рынок Пхукета прошёл через провал 2020-го, медленное восстановление 2022–2023 и вышел к новой нормальности 2024–2026 с резидентами вместо туристов, пятью долгосрочными визами и устойчивыми ценами в премиум-сегменте. Старые модели «офф-план под перепродажу» и «гарантированный доход 10%» больше не работают, но появились три устойчивых направления для тех, кто готов смотреть на горизонт 7–10 лет.
Если вы готовы выбрать объект под реальный сценарий, а не под рекламную обёртку, посмотрите наш каталог по районам, закажите бесплатный подбор под ваш бюджет или забронируйте онлайн-показ. Не торопитесь с решением в отпуске, но и не откладывайте, если цели и горизонт у вас уже сложились.
Подберём объект на Пхукете под ваш сценарий бесплатно
Каталог из 930 объектов по 16 районам, юридическая проверка, онлайн-показ. Эксперты живут на Пхукете 10+ лет и знают рынок изнутри.
Частые вопросы
Стоит ли сейчас покупать недвижимость на Пхукете или подождать?
В премиальных районах цены растут пятый год подряд, и фундаментальных причин для разворота не видно. Подождать имеет смысл только если у вас не сложилось чёткое понимание сценария: для жизни, под аренду или гибридная модель. Без сценария лучше посмотреть несколько объектов на онлайн-показе и спокойно принять решение.
Какая реальная доходность кондо на Пхукете в 2026 году?
Долгосрочная аренда в премиальных районах даёт 5–7% чистыми после налогов, налога на собственность и комиссии управляющей компании. Краткосрочная сдача показывает выше валовую доходность, но требует лицензированного комплекса и нестабильна сезонно.
Что изменилось для россиян после 2022 года?
Появились легальные каналы долгосрочного пребывания: DTV (5 лет), LTR (10 лет), Privilege (5–20 лет). Россияне стали одной из трёх крупнейших покупательских групп. Дистанционные сделки стали обычной практикой. Платёжные маршруты усложнились, но рабочие схемы через ОАЭ, Казахстан и тайские банки сохраняются.
Можно ли иностранцу купить виллу с землёй?
Прямой freehold на землю иностранцу недоступен. Варианты такие: leasehold на 30 лет с двумя продлениями (всего до 90 лет) или покупка через тайскую компанию (юридически сложнее, требует профессионального сопровождения). Кондо иностранец может купить во freehold в пределах квоты 49% от метража здания.
Сколько занимает сделка от выбора объекта до регистрации?
На вторичке от 4 до 8 недель. На офф-плане несколько месяцев до сдачи, и регистрация в Земельном департаменте после сдачи объекта. Дистанционная сделка по полной доверенности укладывается в те же сроки, юридическая проверка занимает 2–3 недели.
Какой бюджет минимальный для входа на рынок Пхукета?
Студия 25 м² в центральной части обойдётся от 2,6 млн ฿. Однокомнатное кондо в премиальном районе стоит 5–7 млн ฿. Двухкомнатное в новостройке Лагуны или Банг Тао — от 12–15 млн ฿. Вилла с приватным бассейном в Раваи или Камале — от 18–22 млн ฿.
