Ещё пару лет назад Бали и Пхукет стояли в одном ряду у россиян, которые искали тёплый остров для жизни и сдачи жилья. В 2026 году картина изменилась: Бали выпал из десятки самых популярных у россиян направлений, а Таиланд удержался в лидерах. Причина не в том, что на Бали стало плохо отдыхать, а в юридических рисках владения: там иностранец не получает полноценную собственность на землю. Разберём, почему инвесторы осторожнее относятся к Бали и что по этим же пунктам предлагает Таиланд.
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией. Цены, налоги, визовые пороги и курсы валют в разных странах меняются, поэтому перед сделкой проверяйте актуальные условия и советуйтесь со специалистом.
Таиланд или Бали: как устроено владение
Главное различие в праве собственности. На Пхукете иностранец получает кондо во фрихолд в пределах квоты 49 процентов, а на Бали земля иностранцу напрямую не продаётся, жильё берут в долгосрочную аренду или через право пользования.
Самое важное при покупке за рубежом это то, чем вы реально владеете. На Бали иностранцу нельзя оформить землю в полную собственность: доступны схемы долгосрочной аренды земли на срок около 25-30 лет с продлением или право пользования, а оформление через местную номинальную собственность несёт риск потерять вложенное. Именно неопределённость с землёй и ужесточение контроля за самовольной застройкой отпугнули часть инвесторов.
В Таиланде для квартиры в кондоминиуме есть понятный механизм: иностранец оформляет кондо во фрихолд, то есть в полную собственность, если не превышена квота в 49 процентов площадей здания для зарубежных покупателей. Землю под виллу иностранец напрямую тоже не покупает, но именно с кондо на Пхукете всё прозрачнее, чем с жильём на Бали. Поэтому по надёжности владения Таиланд сейчас выглядит спокойнее.
Сколько стоит вход и какая доходность
Порог входа на обоих островах невысокий, от 80-100 тысяч долларов. Доходность аренды на Бали на бумаге выше, до 12-17 процентов, но её съедают юридические и управленческие риски. На Пхукете доходность 6-15 процентов при более предсказуемых правилах.
По деньгам острова сопоставимы на входе:
- Бали: жильё ориентировочно от 80-100 тысяч долларов, заявленная валовая доходность до 12-17 процентов, но без полноценной собственности на землю.
- Пхукет: кондо примерно от 100 тысяч долларов, доходность ориентировочно 6-15 процентов в валюте с понятным фрихолдом на квартиру.
- На обоих островах доходность валовая, и реальную цифру определяют загрузка, сезон и управляющая компания.
На Бали высокая доходность на бумаге нередко обесценивается риском по земле и разрешениям: если документы спорные, под угрозой оказывается сам актив, а не только прибыль. На Пхукете вы заранее понимаете, что покупаете и на каких правах, поэтому при схожих процентах риск ниже. Для любой курортной аренды ключевой вопрос это не обещанный процент, а надёжность прав и качество управления, и вот здесь Таиланд даёт более твёрдую опору.
Почему инвесторы уходят с Бали
Инвесторов отпугнули риски по земле, борьба с нелегальной застройкой и неопределённость правового статуса жилья. На этом фоне Таиланд с понятным фрихолдом на кондо смотрится надёжнее и держится в лидерах у россиян.
Отток с Бали связан не с качеством пляжей, а с юридической тревожностью. Истории с изъятием самовольных построек, ужесточение правил для иностранцев и отсутствие прямой собственности на землю заставили часть покупателей искать направление спокойнее. Деньги любят предсказуемость, а на Бали её стало меньше. Таиланд выигрывает именно этим: при всех своих ограничениях он даёт иностранцу ясный и давно работающий механизм покупки квартиры в собственность, развитую инфраструктуру и зрелый рынок аренды.
Поэтому инвесторы, которые раньше смотрели на Бали, всё чаще разворачиваются к Пхукету. Прежде чем вкладывать деньги в любой тропический остров, стоит проверить документы объекта и юридическую чистоту сделки, ведь это снимает большую часть рисков. На Пхукете такую проверку недвижимости можно пройти до внесения денег.
Кому всё же подходит Бали
Бали остаётся вариантом для тех, кто едет ради атмосферы и готов разбираться в местных схемах владения. Тем, кому важна надёжная собственность и прогнозируемая аренда, ближе Таиланд.
Было бы нечестно хоронить Бали целиком: это по-прежнему красивый остров с сильной туристической культурой, серф-комьюнити и своей атмосферой, и для образа жизни он кого-то устроит. Но как объект для вложения денег Бали сегодня требует глубокого погружения в местные юридические схемы и готовности к риску по земле. Таиланд же подходит тем, кто хочет более спокойный сценарий: понятная собственность на кондо, зрелый рынок аренды на Пхукете, русскоязычный сервис и длинные визы под жизнь на острове.
Если для вас на первом месте надёжность актива и предсказуемый доход, а не эксперимент, выбор чаще склоняется в пользу Таиланда. Разобрать конкретные объекты и их экономику удобно на бесплатном подборе.
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией. Цены, налоги, визовые пороги и курсы валют в разных странах меняются, поэтому перед сделкой проверяйте актуальные условия и советуйтесь со специалистом.
Главное
Таиланд или Бали в 2026 году это прежде всего вопрос надёжности владения. На Бали иностранец не получает землю в полную собственность, берёт жильё в долгую аренду или через право пользования, и именно риски по земле выбили остров из десятки популярных у россиян направлений. На Пхукете для квартиры работает понятный механизм: кондо оформляется во фрихолд в пределах квоты 49 процентов для иностранцев.
Порог входа на обоих островах невысокий, от 80-100 тысяч долларов, доходность на Бали на бумаге выше, до 17 процентов, но её съедают юридические риски. Бали остаётся для тех, кто едет ради атмосферы и готов разбираться в местных схемах, а Таиланд ближе тем, кому важны надёжная собственность и прогнозируемая аренда. Планируете вложить деньги в тропический остров? Проверьте объект и разберите сделку на бесплатном подборе.
Присматривались к Бали, но смущают риски по земле?
Покажем объекты на Пхукете с понятной собственностью, разберём экономику аренды и проверим юридическую чистоту сделки до внесения денег. Бесплатно.
