Когда недвижимость покупают ради сдачи, первый вопрос это доходность, и тут легко обмануться красивыми цифрами. Коротко так: на бумаге выше всех Бали, до 12-17 процентов, следом Пхукет с 6-15 процентами в валюте, затем Дубай с 5,5-10 процентами. Но на Бали высокую доходность съедают юридические риски, поэтому по соотношению дохода и надёжности Таиланд выглядит оптимальнее. Разберём, где кондо реально приносит больше и почему валовой процент это ещё не прибыль.
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией. Цены, налоги, визовые пороги и курсы валют в разных странах меняются, поэтому перед сделкой проверяйте актуальные условия и советуйтесь со специалистом.
Доходность аренды за границей: где больше
По валовой доходности аренды кондо порядок такой: Бали до 12-17 процентов, Пхукет 6-15 процентов в валюте, Дубай 5,5-10 процентов. Но реальную прибыль определяют загрузка, расходы и надёжность прав.
Сравним три популярных у россиян направления по арендной доходности кондо:
- Бали: заявленная валовая доходность до 12-17 процентов, самая высокая на бумаге, но без полноценной собственности на землю.
- Пхукет: ориентировочно 6-15 процентов в валюте, понятный фрихолд на кондо и зрелый рынок управляющих компаний.
- Дубай: ориентировочно 5,5-10 процентов, ниже потолок, зато высокая ликвидность и прозрачность рынка.
На первый взгляд Бали выигрывает, но это лукавая картина: высокий процент там идёт в комплекте с риском по земле, и под угрозой оказывается сам актив. Пхукет даёт почти такой же потолок доходности при понятной собственности на квартиру, а Дубай берёт не процентом, а надёжностью и лёгкостью перепродажи. Поэтому сравнивать направления только по валовой цифре нельзя, нужна полная картина.
Почему валовой процент это ещё не прибыль
Из валовой доходности вычитают простои в несезон, комиссию управляющей компании, налоги и обслуживание. В итоге чистый остаток обычно на треть, а то и вдвое меньше заявленного процента.
Главная ошибка начинающего инвестора это принимать валовую доходность за чистую прибыль. Между ними большая разница. Из обещанных процентов нужно вычесть простои в низкий сезон, ведь курортная аренда неравномерна по месяцам, комиссию управляющей компании за заселение и обслуживание, ежегодные налоги и сборы, расходы на коммунальные платежи и амортизацию мебели.
В сумме эти статьи нередко съедают от трети до половины валовой доходности. Поэтому объект с заявленными 15 процентами в реальности может приносить 7-9 процентов чистыми, и это ещё хороший результат. Честный расчёт всегда идёт от чистого остатка, а не от красивой цифры в рекламе. На Пхукете прозрачную экономику аренды помогает выстроить профессиональное управление недвижимостью, когда загрузкой и расходами занимается компания.
Сколько приносит кондо на Пхукете
Кондо на Пхукете при грамотном управлении приносит ориентировочно 6-10 процентов чистыми в валюте, а в удачной локации и курортном формате больше. Главное это загрузка в высокий сезон с ноября по апрель.
Валовая доходность кондо здесь держится в диапазоне 6-15 процентов в валюте, а чистыми при хорошем управлении выходит ориентировочно 6-10 процентов, что заметно выше ставок по валютным вкладам. Ключевой фактор это загрузка в высокий сезон, который длится с ноября по апрель, именно он формирует основную выручку. Многое решает локация: объекты рядом с популярными пляжами и инфраструктурой сдаются ровнее и дороже.
Важен и формат: курортные кондо с бассейном и управляющей компанией работают как мини-отель и дают более высокую отдачу, чем обычная квартира. Плюс к арендному потоку идёт рост стоимости самого объекта со временем. Поэтому Пхукет интересен не одной цифрой доходности, а сочетанием дохода, понятной собственности и перспективы роста цены.
Где доход надёжнее для россиянина
Надёжнее доход там, где понятны права на объект и развит рынок аренды. По этому критерию Пхукет и Дубай обходят Бали: высокая доходность без защищённой собственности это риск, а не преимущество.
Если свести всё к практике, то надёжность дохода важнее его размера на бумаге. Бали с его 17 процентами проигрывает именно в надёжности: без полноценной собственности на землю высокий процент превращается в ставку с риском потерять актив. Пхукет и Дубай дают чуть меньший, но защищённый доход при понятных правах и зрелом рынке. Для россиянина, который хочет предсказуемый валютный поток, а не лотерею, ведь это решающий аргумент.
Пхукет при этом сочетает высокий потолок доходности с понятной собственностью на кондо, поэтому и остаётся в лидерах у инвесторов. Прежде чем верить обещанным процентам по любому объекту, стоит разобрать его реальную экономику с учётом простоев, налогов и управления. Сделать это по объектам Пхукета можно на бесплатном подборе.
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией. Цены, налоги, визовые пороги и курсы валют в разных странах меняются, поэтому перед сделкой проверяйте актуальные условия и советуйтесь со специалистом.
Главное
Доходность аренды за границей выше всего на бумаге у Бали, до 12-17 процентов, следом Пхукет с 6-15 процентами в валюте и Дубай с 5,5-10 процентами. Но на Бали высокий процент идёт в комплекте с риском по земле, поэтому по соотношению дохода и надёжности Таиланд и Дубай выглядят спокойнее. Валовой процент это не прибыль: из него вычитают простои, комиссию управляющей компании, налоги и обслуживание, и чистый остаток обычно на треть, а то и вдвое меньше.
Кондо на Пхукете при грамотном управлении приносит ориентировочно 6-10 процентов чистыми, а основную выручку формирует высокий сезон с ноября по апрель. Надёжнее доход там, где понятны права на объект, и по этому критерию Пхукет обходит Бали. Хотите честный расчёт доходности по конкретному объекту? Разберём его на бесплатном подборе.
Хотите понять, сколько реально принесёт кондо в аренду?
Посчитаем чистую доходность по объектам Пхукета с учётом сезона, налогов, управления, покажем варианты онлайн и поможем с проверкой. Это бесплатно.
