С 1 апреля 2026 года Таиланд начал массовый аудит компаний, через которые иностранцы владеют землёй
Department of Business Development (DBD) запустил расширенную проверку тайских компаний с иностранным участием. Переходный период — до 31 декабря 2026 года. Владельцам нужно либо легализовать структуру, либо переоформить собственность. Для сотен россиян, купивших виллы на Пхукете через «тайские компании», это означает необходимость срочных действий.
Давайте разберёмся, что иностранцу можно покупать в Таиланде, что нельзя и какие изменения произошли в 2026 году.
Что иностранец МОЖЕТ купить напрямую
Кондоминиум в freehold — единственный тип недвижимости, которым иностранец может владеть в полную собственность. Основание — Condominium Act B.E. 2522 (1979). Ограничение: иностранная квота не более 49% площади всех юнитов в проекте.
Freehold на кондо — это полноценная собственность: можно продать, подарить, передать по наследству, сдать в аренду. Право собственности подтверждается Чанотом (Chanote) — документом из земельного департамента.
Стоимость кондо в freehold на Пхукете в 2026 году: от 3 000 000 бат (≈ 6 900 000 рублей) за студию 25–30 м² в хорошей локации до 15 000 000+ бат за премиальный юнит с видом на море. Подробнее — в нашем каталоге квартир на Пхукете.
Что иностранец НЕ МОЖЕТ купить
Землю. Land Code Act B.E. 2497, Section 86 прямо запрещает иностранцам владеть землёй в Таиланде. Исключение — программа LTR Visa: при инвестициях от 1 000 000 долларов иностранец получает право на участок до 1 рая (1 600 м²) для личного жилья. Это единственный легальный путь для прямого владения землёй. Актуальные условия удобно сверить по обзору виз Таиланда ещё до подачи документов.
Дом или виллу в freehold. Поскольку вилла стоит на земле, а землю иностранец купить не может — владение виллой в полную собственность невозможно. Все схемы с «тайскими компаниями» (Thai company structure) — это юридически шаткая конструкция, которую DBD начал массово проверять в 2026 году.
Leasehold, альтернатива для вилл и земли
Leasehold (лизхолд) — долгосрочная аренда, регистрируемая в земельном департаменте. Максимальный срок — 30 лет. В договоре обычно прописывается право продления на второй и третий 30-летний срок (итого 90 лет).
Критически нужно разобраться: продление на второй и третий сроки — это лишь обязательство сторон в договоре. Закон не гарантирует автоматического продления. Если арендодатель (или его наследники) откажутся продлевать — суд может встать на их сторону.
Тем не менее leasehold — легальный и широко используемый инструмент. Большинство вилл на Пхукете продаются именно в leasehold на 30+30+30 лет.
Тайская компания: серая схема под угрозой
Десятилетиями иностранцы обходили запрет на владение землёй через создание тайской компании (Thai Co., Ltd). Схема: иностранец владеет 49% акций, номинальные тайские акционеры — 51%. Компания покупает землю и виллу, а иностранец управляет компанией через позицию директора.
Что изменилось в 2026 году: DBD запустил расширенный аудит таких компаний. Проверяют: реально ли тайские акционеры вносили капитал, участвуют ли в управлении, получают ли дивиденды. Если выясняется, что тайцы, номинальные держатели — компании грозит ликвидация, а иностранцу — штраф и обязанность продать имущество.
Переходный период — до 31 декабря 2026 года. За это время владельцы должны легализовать структуру или переоформить собственность в leasehold.
Другие варианты владения
Узуфрукт (Usufruct). Право пользования чужой собственностью пожизненно или на определённый срок (до 30 лет). Регистрируется в Land Office. Комбинация leasehold + usufruct усиливает позицию иностранного покупателя.
Суперфиций (Superficies). Право владеть зданием на чужой земле. Регистрируется в Land Office на срок до 30 лет. Используется редко.
BOI-компания. Компания с продвижением от Board of Investment может иметь 100% иностранное участие и владеть землёй. Но BOI-промоушен выдаётся только для определённых видов деятельности — покупка виллы для личного проживания не входит в перечень.
Практические рекомендации на 2026 год
Если Вы планируете покупку кондо — freehold остаётся самым надёжным и безопасным вариантом. Проверяйте иностранную квоту перед покупкой.
Если Вы хотите виллу — leasehold 30+30+30 через надёжного застройщика. Убедитесь, что договор составлен грамотным юристом, а условия продления прописаны максимально детально.
Если у Вас уже есть вилла через тайскую компанию — проконсультируйтесь с юристом на Пхукете до конца 2026 года. Переоформление в leasehold — менее комфортно, но безопаснее, чем ждать результатов аудита DBD.
Пошаговый алгоритм покупки кондоминиума иностранцем в 2026 году
За годы работы на Пхукете мы сопроводили более 400 сделок с кондоминиумами. Вот проверенный алгоритм, который защитит Вас от типичных ошибок.
Шаг 1. Выбор объекта и проверка квоты. Перед подписанием любых бумаг убедитесь, что в выбранном кондоминиуме осталась иностранная квота. Запросите у управляющей компании (juristic person) официальную справку о текущем распределении: сколько процентов из 49% уже занято, сколько свободно. Если квота заполнена — freehold невозможен, и Вам предложат leasehold. Это принципиально разные формы владения.
Шаг 2. Резервация и задаток. Стандартный задаток — 100 000–200 000 бат (230 000–460 000 рублей по курсу апреля 2026). На этом этапе подписывается резервационное соглашение, которое фиксирует цену и снимает юнит с продажи. Задаток обычно невозвратный, поэтому подписывайте только после юридической проверки.
Шаг 3. Юридическая проверка (due diligence). Независимый юрист проверяет: статус земельного участка (Chanote, Nor Sor 3 Gor), отсутствие обременений, историю собственности, финансовую устойчивость застройщика, наличие EIA (Environmental Impact Assessment). Стоимость проверки — 25 000–50 000 бат. Это обязательный этап, экономить на котором категорически нельзя.
Шаг 4. Перевод денег из-за рубежа. Для регистрации freehold на кондоминиум вся сумма покупки должна быть переведена из-за рубежа через тайский банк. Банк выдаёт Foreign Exchange Transaction Form (FETF или Thor Tor 3) — без этого документа Land Office не зарегистрирует сделку. Переводите только в иностранной валюте — если отправить баты, FETF не выдадут.
Шаг 5. Подписание договора купли-продажи. Договор составляется на двух языках: тайском и английском. Тайская версия имеет юридическую силу, поэтому убедитесь, что Ваш юрист проверил именно тайский текст. Типичные условия: рассрочка платежа при строящемся объекте (30–40% при подписании, остаток при передаче), полная оплата при вторичке.
Шаг 6. Регистрация в Land Office. Обе стороны (или их представители по доверенности) приходят в Land Office. Оплачиваются налоги и сборы, переоформляется Chanote. Весь процесс занимает 1–3 часа. После регистрации Вы получаете Chanote с Вашим именем — это и есть подтверждение полной собственности.
Налоги и расходы при покупке: точные цифры 2026 года
Многие покупатели не учитывают дополнительные расходы, которые могут составить 6–8% от стоимости объекта. Вот полный перечень:
- Transfer Fee (сбор за переоформление) — 2% от оценочной стоимости. Обычно делится пополам между покупателем и продавцом, но при покупке у застройщика часто покрывается застройщиком полностью
- Specific Business Tax (SBT) — 3,3% от оценочной или продажной стоимости (большая из двух). Применяется, если продавец владел менее 5 лет. Платит продавец, но влияет на итоговую цену
- Stamp Duty — 0,5% от оценочной или продажной стоимости. Не взимается, если уплачен SBT
- Withholding Tax — зависит от статуса продавца. Для юрлиц — 1% от оценочной стоимости. Для физлиц — прогрессивная шкала подоходного налога
- Sinking Fund (фонд капитального ремонта) — единоразовый платёж при покупке новостройки. Обычно 500–1 000 бат за м². Для квартиры 35 м² — 17 500–35 000 бат
- CAM Fee (содержание общей территории) — ежемесячный платёж 40–120 бат за м². За год это 16 800–50 400 бат для квартиры 35 м². Оплачивается ежеквартально или ежегодно
Пример расчёта для квартиры 6 000 000 бат (≈ 13,8 млн рублей):
- Transfer Fee (Ваша половина): 60 000 бат
- Sinking Fund: 26 250 бат (750 бат × 35 м²)
- Юридическая проверка: 35 000 бат
- CAM Fee за первый год: 33 600 бат (80 бат × 35 м² × 12 мес.)
- Итого дополнительных расходов: ~155 000 бат (≈ 358 000 рублей)
Реальный кейс: переоформление виллы из тайской компании в leasehold
В феврале 2026 года к нам обратилась семья из Москвы. В 2019 году они купили виллу в Чернг Талай за 18 000 000 бат через тайскую компанию. Два номинальных тайских акционера получали по 5 000 бат в месяц — фактически зарплату за свои имена в документах.
После объявления о расширенном аудите DBD семья запаниковала. И правильно: при проверке было бы очевидно, что тайские акционеры не вносили капитал, не участвуют в управлении и не получают дивидендов. Компании грозила ликвидация, а семье — штраф до 1 000 000 бат и обязанность продать виллу в течение 180 дней.
Что было сделано:
- Привлечён лицензированный тайский юрист, специализирующийся на корпоративном праве
- Проведена оценка виллы независимым оценщиком — текущая рыночная стоимость составила 24 000 000 бат (рост 33% за 5 лет)
- Оформлен leasehold на 30 лет с правом продления двух дополнительных 30-летних периодов. Арендодатель — тайский гражданин с подтверждённым доходом и имуществом
- Дополнительно оформлен usufruct (узуфрукт) на имя супруги — двойная защита
- Тайская компания ликвидирована в установленном порядке
Расходы на переоформление: около 380 000 бат (юрист, регистрация, налоги) или 1,6% от стоимости виллы. Значительно дешевле, чем штраф в 1 000 000 бат и принудительная продажа.
Важный нюанс: после марта 2025 года Верховный суд Таиланда подтвердил, что автоматическое продление аренды на второй и третий 30-летние сроки не имеет юридической гарантии. Это означает, что выбор арендодателя и формулировки договора критически важны. Работайте только с проверенными юристами.
Новые законодательные инициативы 2026 года: что ждать
Помимо аудита DBD, в 2026 году обсуждается ряд законодательных изменений, которые могут существенно повлиять на рынок недвижимости:
Поправки к Section 94 Land Code. Кабинет министров рассмотрел в феврале 2026 года проект поправок, которые лишат компенсации за незаконно удерживаемую землю. Если поправки будут приняты, иностранцы, владеющие землёй через номинальные схемы, не получат ничего при конфискации. Ранее закон предусматривал компенсацию по рыночной стоимости.
AI-скрининг от DBD и AMLO. Управление по борьбе с отмыванием денег (AMLO) совместно с DBD внедряет систему искусственного интеллекта для выявления номинальных структур. Система анализирует: движение средств на счетах компании, реальную деятельность, связи между акционерами и директорами. По предварительным данным, под проверку попадут более 10 000 компаний по всему Таиланду.
Предложение о 99-летнем leasehold. Законопроект о продлении максимального срока аренды с 30 до 99 лет обсуждается с 2024 года, но по состоянию на апрель 2026 года не принят. Эксперты оценивают вероятность принятия в текущей каденции парламента как низкую. Не рассчитывайте на этот закон при планировании покупки — работайте в рамках действующего 30-летнего лимита.
Повышение иностранной квоты до 75%. Ещё одна обсуждаемая инициатива — увеличение максимальной доли иностранного владения в кондоминиумах с 49% до 75%. Законопроект также не принят на апрель 2026 года. Если он будет принят — это существенно расширит выбор для иностранных покупателей, но может повлиять на цены (рост спроса).
Чек-лист покупателя: 12 пунктов перед подписанием договора
Распечатайте этот список и проверьте каждый пункт перед тем, как внести задаток:
- Проверена иностранная квота в кондоминиуме (справка от juristic person)
- Проведён due diligence независимым юристом (не юристом застройщика)
- Проверен статус земельного участка — Chanote (самый надёжный титул)
- Получен FETF (Thor Tor 3) при переводе средств из-за рубежа
- Рассчитаны все дополнительные расходы: налоги, sinking fund, CAM fee
- Проверена финансовая устойчивость застройщика (при покупке новостройки)
- Изучен договор на тайском языке (не только английская версия)
- Уточнено, кто оплачивает Transfer Fee — покупатель или продавец
- Проверено наличие EIA (Environmental Impact Assessment) для проекта
- Получена информация о CAM fee и правилах управляющей компании
- Составлено завещание по тайскому праву (или запланировано составление)
- Открыт счёт в тайском банке для получения FETF
Подводные камни, о которых не говорят на презентациях застройщиков
«Гарантированная доходность» — не всегда то, чем кажется. Застройщики часто предлагают программы guaranteed return: 7–8% годовых на 3–5 лет. Звучит привлекательно, но вот что за этим стоит. Стоимость программы уже заложена в цену квартиры — Вы фактически кредитуете сами себе эту доходность. После окончания гарантийного периода реальная доходность может быть значительно ниже. Условия досрочного выхода из программы обычно невыгодны покупателю.
Разница между оценочной и рыночной стоимостью. Land Office использует собственную оценочную стоимость для расчёта налогов, которая обновляется раз в 4 года. В 2026 году оценочные стоимости на Пхукете на 20–40% ниже рыночных. Это хорошо при покупке (меньше налогов), но плохо при продаже — налоги считаются от большей из двух стоимостей.
CAM Fee может вырасти. При покупке застройщик показывает низкий CAM Fee — 40–60 бат за м². Через 3–5 лет, когда гарантийный период закончится, управляющая компания проводит собрание и повышает плату — до 80–120 бат за м². Для квартиры 45 м² это разница в 16 000–27 000 бат в год.
Проблема «мёртвых проектов». На Пхукете есть заброшенные стройки, где застройщик собрал деньги и не достроил проект. Особенно рискованны малоизвестные застройщики, предлагающие цены ниже рынка. Проверяйте портфолио застройщика: сколько проектов он завершил, есть ли сданные объекты, работает ли управляющая компания.
Покупка недвижимости в Таиланде — это не рядовая операция и не приключение. Это серьёзное вложение, которое требует спокойного анализа, грамотного юриста и понимания местного законодательства. Если после прочтения этой статьи у Вас остались вопросы по конкретной ситуации — напишите нам. За 10 лет работы на Пхукете мы видели практически все варианты и ошибки, которые допускают покупатели. Лучше потратить час на консультацию, чем годы на исправление последствий.
Ищете недвижимость на Пхукете? 900+ объектов в каталоге. Бесплатный подбор, юридическая проверка, онлайн-показ по видеосвязи. Специалисты с 10+ летним опытом на Пхукете. Подобрать недвижимость →
Страхование недвижимости: необязательно, но разумно
Страхование кондоминиума в Таиланде — необязательная, но настоятельно рекомендуемая мера. Тайфуны, наводнения и землетрясения на Пхукете редки, но пожары и затопления от соседей случаются регулярно.
Что покрывает стандартная страховка:
- Пожар, молния, взрыв газа
- Стихийные бедствия (наводнение, ураган)
- Затопление от соседей сверху
- Кража со взломом (при наличии следов проникновения)
- Гражданская ответственность перед третьими лицами
Стоимость страховки в 2026 году: 3 000–8 000 бат в год (7 000–18 500 рублей) для квартиры стоимостью 5–10 млн бат. Страховые компании: Viriyah Insurance, Bangkok Insurance, Thai Sri Insurance. Полис можно оформить без присутствия — через агента или онлайн.
Для вилл страховка стоит дороже — от 8 000 до 25 000 бат в год, и покрывает дополнительно бассейн, ландшафт и внешние конструкции.
Визовые вопросы: покупка не даёт ВНЖ
Распространённое заблуждение: «куплю квартиру — получу вид на жительство». В Таиланде покупка недвижимости не даёт автоматического права на проживание. Для легального нахождения в стране Вам понадобится одна из следующих виз:
- Tourist Visa — до 60 дней с возможностью продления на 30 дней. Самый простой вариант для коротких визитов
- Non-O Visa (Retirement) — для лиц старше 50 лет при наличии 800 000 бат на тайском счёте. Продлевается ежегодно
- Thailand Elite Visa — платная программа от 600 000 бат (5 лет) до 2 000 000 бат (20 лет). Без возрастных ограничений и требований к доходу. Популярна среди российских инвесторов
- LTR Visa (Long-Term Resident) — для состоятельных инвесторов и удалённых работников. Даёт право на 10-летнее проживание и сниженную ставку подоходного налога (17%)
- Digital Nomad Visa (DTV) — для удалённых работников с подтверждённым доходом. Срок — до 5 лет, но с обязательным выездом каждые 180 дней
Подбор визовой стратегии зависит от Вашего возраста, дохода и целей пребывания. Рекомендуем обсудить этот вопрос с иммиграционным юристом до покупки недвижимости — чтобы не оказаться владельцем квартиры, в которой Вы не можете легально жить.
Что в итоге
Мы разобрали практические аспекты темы «права иностранцев на недвижимость в таиланде: что можно, а что нельзя в 2026». Решения по недвижимости за рубежом всегда требуют индивидуальной оценки рисков, бюджета и долгосрочных планов.
Чтобы подобрать конкретный объект под ваши задачи или получить юридическую консультацию по сделке — обратитесь к команде Realty Phuket.
Частые вопросы
Может ли супруг/супруга-тайка купить землю и виллу?
Да, тайский гражданин может владеть землёй без ограничений. Но если средства на покупку были совместными (нажитыми в браке), иностранный супруг должен подписать заявление, что не претендует на землю. При разводе раздел земли будет регулироваться тайским семейным правом.
Что такое иностранная квота 49% и как её проверить?
По Condominium Act иностранцы могут владеть не более 49% общей площади юнитов в кондоминиуме. Проверить текущее состояние квоты можно через управляющую компанию или juristic person проекта. Если квота заполнена — freehold невозможен, доступен только leasehold.
Наследуется ли недвижимость иностранца в Таиланде?
Кондоминиум в freehold наследуется, но наследник обязан уведомить Land Office в течение 1 года. Если наследник, иностранец и квота 49% в проекте заполнена — ему придётся продать юнит в течение года. Leasehold наследуется на оставшийся срок аренды. Составьте завещание по тайскому праву — это снимет большинство проблем.
